共享辦公企業(yè)WeWork仍在持續(xù)擴張。對于一家陷入財務困境、承諾減少開支并爭取三年內(nèi)實現(xiàn)盈利的公司來說，這著實令人有些意外。2019年11月，WeWork裁掉了近20%的員工。
WeWork于2010年由亞當·諾伊曼和Miguel Mckelvey在紐約曼哈頓聯(lián)合創(chuàng)立，最初主要為自由職業(yè)者和小型初創(chuàng)企業(yè)提供共享辦公空間。該公司在成立后9年間迅速發(fā)展，截至2019年8月，WeWork在全球29個國家111座城市擁有528處經(jīng)營點。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Cushman&Wakefield最新數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，WeWork租下了44.1萬平方英尺的空間，比該公司一般的辦公室大5倍，其中36萬平方英尺位于該公司的主戰(zhàn)場曼哈頓。截至2019年底，WeWork在曼哈頓經(jīng)營點總面積達到了820萬平方英尺，穩(wěn)坐該地區(qū)首位，比摩根大通多了近300萬平方英尺。
2019年12月，WeWork宣稱公司一個月內(nèi)在全球開放大樓52座供人租用，創(chuàng)下公司創(chuàng)建以來的最高紀錄。在租下其中部分場地時，WeWork的財務窘境尚未完全顯露。2019年是WeWork在美國經(jīng)營點租賃最多的一年，相比之下，2020年要少得多。美國地產(chǎn)數(shù)據(jù)商Costar Group數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，WeWork預計在2020年增租200萬平方英尺，而在2019年，這個數(shù)字達到了770萬。這樣看來，WeWork的擴張的確在減速。
但即便如此，2019年底新租賃的經(jīng)營點仍可能讓WeWork的財務狀況雪上加霜。
不過，WeWork稱，一切都在計劃當中。
該公司在一則聲明中表示，“WeWork及其新的高層已經(jīng)表明，我們將會持續(xù)擴大場地面積，這種擴張是‘巧妙的，可盈利的’。我們將把重點放在核心市場，其中包括紐約”。
2019年11月，WeWork新任執(zhí)行董事長Marcelo Claure對公司實現(xiàn)盈利的“6點發(fā)展計劃”進行了簡要說明，其中就包括以“巧妙可盈利的方式擴大公司版圖”。去年10月，為了幫助WeWork走出財務困境，作為該公司最大的投資方，軟銀集團與WeWork達成協(xié)議，承諾向后者提供50億美元的新融資，并向全體非軟銀股東發(fā)起總價高達30億美元的收購要約。在那之后，Claure告訴緊張不安的員工們，他計劃把重點放在公司的“核心業(yè)務”——辦公室出租。
上月有關消息報道稱，WeWork正私底下試圖簽訂數(shù)份租賃合約。2019年第三季度，該公司的平均場地占用率從上年的84%降到了79%，這與該公司新場地的開放不無關系。
Claure稱，他打算在2023年之前讓公司實現(xiàn)正向自由現(xiàn)金流，這就意味著公司收入要高于在場地租用和維護上的開支。2019年第三季度，該公司收入9.34億美元，損失達到12.5億美元。
營業(yè)版圖的擴大可能讓盈利目標變得更加難以實現(xiàn)。
Paul Leonard是CoStar的一位咨詢經(jīng)理。他表示：“他們怎么著都得采取一些戰(zhàn)略舉措，但這時候擴張不是個好主意。他們應該重點發(fā)展一部分，退出一部分?！?/p>
Johathan Wasserstrum卻認為這不一定是件壞事。Wasserstrum是SquareFoot的首席執(zhí)行官，該公司為各企業(yè)尋找辦公場地提供幫助。
“總的來說，這是道經(jīng)濟計算題：場地租用需要花費多少？場地租出能賺得多少？這些數(shù)據(jù)的波動率是多少？前期成本又是多少？”
眾所周知，WeWork拒絕將新老場地的盈利分開來看。但根據(jù)去年夏天WeWork被迫取消的IPO來看，該公司約70%的場地開放未滿兩年，而兩年恰恰是WeWork規(guī)定的場地成熟期。由于近期大量的新場地開放，這一比例可能因此進一步升高。
相比已有的營業(yè)點來說，較新的營業(yè)點基本上都不太盈利。新場地一租下，WeWork就得花錢進行翻修，宣傳，同時還得花時間找租戶。這就意味著，公司在新營業(yè)點盈利不足的情況下還得勉力支撐。
此外，Leonard解釋道，租賃時間越長，場地掙錢越多。這是因為房租在升高——WeWork過去以較低的價格租下場地，今天再以較高的價格租給客戶。
當然，倘若遭遇經(jīng)濟下行，情況就完全相反了。
“如果他們以2019年的價格簽下租約，而2019年恰好是市場高點，2020年或2021年經(jīng)濟開始萎縮，租金持續(xù)下降，那么短期租戶就能因此獲益，”Leonard說。而與此同時，WeWork還得按合約上的價格支付租金。
不過，房地產(chǎn)專家相信，即使遭遇經(jīng)濟下行，對于共享辦公的需求仍會持續(xù)增長。這是因為雖然經(jīng)濟下行會導致一些公司裁員或者離開現(xiàn)在的共享辦公室，但也有公司在裁員之后會選擇共享辦公。
但不管怎么說，經(jīng)濟下行都不太好過，這也是對WeWork和其他共享辦公企業(yè)經(jīng)營模式的一場考驗。
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