WeWork 中國(guó)的當(dāng)家人易主了！
9 月 24 日，辦公空間及空間即服務(wù)平臺(tái) WeWork 在其官方網(wǎng)站及微博上發(fā)布了一則消息，宣布 WeWork 中國(guó)獲摯信資本 2 億美元追加投資。這個(gè)資本操作似乎在提振辦公空間市場(chǎng)，但事情沒這么簡(jiǎn)單。
來源：微博截圖
與此同時(shí)，更重要的調(diào)整也在進(jìn)行。摯信資本運(yùn)營(yíng)合伙人姜躍平將出任公司代理 CEO。此外，WeWork 母公司 We Co 實(shí)際上已經(jīng)失去了其中國(guó)業(yè)務(wù)的控制權(quán)，僅保留了少數(shù)股權(quán)和董事會(huì)席位；而摯信資本則通過投資獲得了多數(shù)股份，成為 WeWork 中國(guó)的控股股東。
據(jù)悉，此次交易部分類似于傳統(tǒng)的特許經(jīng)營(yíng)模式，WeWork 將繼續(xù)收取年度服務(wù)費(fèi)，并許可 WeWork 品牌和服務(wù)的使用。也就是說，WeWork 中國(guó)將只是掛名品牌，與美國(guó)母公司關(guān)聯(lián)已大幅減弱。
此次交易的雙方未給出具體的估值，不過，可以斷定的是，這相比兩年前 WeWork 中國(guó) B 輪融資估值時(shí)的 50 億美元已經(jīng)大幅縮水。
與之可參考的是，根據(jù)軟銀集團(tuán) 5 月份的公告，WeWork 總部估值已經(jīng)從 2019 年初的 470 億美元下調(diào)至今年的 29 億美元，縮水了九成以上。
出售中國(guó)業(yè)務(wù)早有痕跡其實(shí)，有關(guān) WeWork 中國(guó)被 “拋售”的傳聞，已經(jīng)由來已久。
今年 1 月，路透社曾報(bào)道，WeWork 正考慮出售中國(guó)的業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱，WeWork 中國(guó)正與淡馬錫和摯信資本進(jìn)行談判，談判內(nèi)容涉及 WeWork 中國(guó)的多數(shù)股權(quán)。路透社援引三位知情人士的話語(yǔ)稱，淡馬錫與摯信對(duì) WeWork 中國(guó)的估值約為 10 億美元。同時(shí)，這份收購(gòu)議案已于 2019 年年底提交給了 WeWork 最大的股東——日本軟銀集團(tuán)。
實(shí)際上，淡馬錫和摯信資本原本就是 WeWork 中國(guó)的股東。數(shù)據(jù)顯示，2018 年 7 月 27 日，WeWork 中國(guó)獲得 5 億美元 B 輪融資，投資者包括淡馬錫控股、摯信資本、軟銀以及弘毅投資等，估值達(dá) 50 億美元。
WeWork 中國(guó)估值斷崖式下跌，僅僅是 WeWork 衰落的一個(gè)縮影，也與當(dāng)年 WeWork 布局全球化、以高姿態(tài)入華的情形相去甚遠(yuǎn)。
2016 年，WeWork 在上海開設(shè)了第一家辦事處。一年后，WeWork 與中國(guó)投資公司弘毅投資、日本軟銀集團(tuán)和其他投資者組建了一家合資企業(yè)，以在中國(guó)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。
2018 年，WeWork 宣布 25 億人民幣收購(gòu)中國(guó)聯(lián)合辦公企業(yè)裸心社。諾伊曼曾表示，他希望到 2021 年中國(guó)市場(chǎng)能夠增長(zhǎng)到 100 萬(wàn)客戶。
在 WeWork 去年遞交的招股書中，“中國(guó)”一詞被提及 173 次。其官方數(shù)據(jù)顯示，自 2016 年 WeWork 進(jìn)入中國(guó)以來，已經(jīng)在上海、香港、北京等 12 座城市建立了超過 100 個(gè)社區(qū)。
摯信資本管理合伙人葛豐表示：“過去幾年，我們見證了 WeWork 團(tuán)隊(duì)在中國(guó)的運(yùn)營(yíng)及發(fā)展，也看到了‘空間即服務(wù)’模式的市場(chǎng)潛力。”
然而，這些昔日 “輝煌”的背后，卻是被無數(shù)問題吹起的泡沫。在經(jīng)歷了那個(gè)備受關(guān)注但又淪為笑柄的 IPO 之后，泡沫終于破滅了。
招股書顯示，WeWork 美國(guó)母公司 2018 全年凈虧損為 19 億美元，總負(fù)債約為 220 億，還有 13.42 億的長(zhǎng)期債務(wù)。
WeWork 中國(guó)的情形也同樣不容樂觀。據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，WeWork 在深圳的 8000 張辦公桌中有 65.3% 處于閑置狀態(tài)，西安的辦公室閑置率則達(dá)到 78.5%。入住率上 WeWork 也遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)，其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在 30%-50% 間浮動(dòng)，要想達(dá)到收支平衡，WeWork 至少需要保持 65% 的平均入住率。
而據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019 年 1-6 月，WeWork 中國(guó)的營(yíng)收僅為 730 萬(wàn)美元，僅占全球營(yíng)收的 4%。
實(shí)際上，自去年 IPO 失敗、前首席執(zhí)行官亞當(dāng) · 紐曼（Adam Neumann）被罷免以來，桑迪普 · 馬特拉尼（Sandeep Mathrani）一直在領(lǐng)導(dǎo)公司努力減少大量租賃負(fù)債，試圖實(shí)現(xiàn)降本增效。
2 月 12 日，WeWork 公布未來五年業(yè)務(wù)整頓計(jì)劃目標(biāo)，期望今年收益突破 10 億美元；2022 年度首次實(shí)現(xiàn)自由現(xiàn)金流為正值。4 月 16 日，WeWork 在內(nèi)部員工會(huì)議上透露或在 5 月底前進(jìn)一步裁員。WeWork 執(zhí)行董事長(zhǎng) Marcelo Claure 透露，自去年 10 月撤回 IPO 申請(qǐng)后，公司已經(jīng)裁員逾 8000 人，員工人數(shù)自 1.4 萬(wàn)的高位降至 5600 人左右。
據(jù)悉，2020 年第一季 WeWork 巨額虧損，部分租賃客戶拒絕支付租金或終止合約，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出高達(dá) 4.82 億美元，持有現(xiàn)金低于 40 億美元。
對(duì)于美國(guó)母公司而言，此時(shí)此刻 “賣掉”WeWork 中國(guó)，符合公司收縮業(yè)務(wù)規(guī)模的目標(biāo)，而 2 億美元也可能成為 “救命錢”。
投資方或被迫親自下場(chǎng)對(duì)于摯信資本為何追加投資 WeWork 中國(guó)，摯信資本管理合伙人葛豐表示，堅(jiān)信市場(chǎng)對(duì) WeWork 所提供的辦公解決方案的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，摯信資本也將長(zhǎng)期持續(xù)投資 WeWork 中國(guó)。
但 WeWork 慘痛的 IPO 失敗，不得不讓人懷疑作為投資方的摯信資本，是否真的愿意為 WeWork 中國(guó)埋單，是否真的繼續(xù)看好聯(lián)合辦公市場(chǎng)。
優(yōu)客工場(chǎng)的上市進(jìn)程一波三折，直到現(xiàn)在仍未有定論，而最新估值（7.69 億美元），也與 2018 年（高達(dá) 30 億美元）相比，相去甚遠(yuǎn)。
而國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)供求關(guān)系則在過去一年受到一定程度的影響，核心城市寫字樓吸納能力較以往出現(xiàn)下滑，空置率則逐漸攀升，租金出現(xiàn)下滑。
國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在 24 日舉辦的三季度新聞發(fā)布會(huì)上表示，盡管三季度北京甲級(jí)寫字樓需求反彈，單季度凈吸納量年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，但由于供應(yīng)量巨大，空置率仍在繼續(xù)攀升。四季度若新項(xiàng)目如期入市，整體市場(chǎng)單季度新增供應(yīng)將接近 50 萬(wàn)平方米，空置率將大概率突破 20%。
在這樣的行業(yè)背景下，利用股權(quán)向新股東融資是極為困難的事情，而利用現(xiàn)有股東，也就是摯信資本，進(jìn)行融資成為了一個(gè)新的選擇。
值得注意的是，WeWork 中國(guó)并不是摯信資本投資的第一家聯(lián)合辦公企業(yè)。2011 年，摯信資本攜手紅杉資本共同投資了創(chuàng)富港，數(shù)據(jù)顯示，后者于 2016 年 4 月在新三板成功掛牌，摯信資本目前持有后者 5.56% 的股份。
不過與 WeWork 中國(guó)持續(xù)虧損不同，創(chuàng)富港早已實(shí)現(xiàn)盈利。數(shù)據(jù)顯示，2019 年，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 5.38 億元，凈利潤(rùn) 1190.7 萬(wàn)元；今年上半年，創(chuàng)富港營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為 2.81 億元和 1812 萬(wàn)元。
雖然創(chuàng)富港實(shí)施著與 WeWork 類似的 “二房東”戰(zhàn)略，但其 “穩(wěn)中求快、以穩(wěn)為先”的謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)理念，或許會(huì)讓摯信資本在未來仿效其經(jīng)營(yíng)理念，去 “改造”WeWork 中國(guó)，避免投資的徹底失敗。
投資方改造 WeWork 中國(guó)的第一步，就是任命摯信資本運(yùn)營(yíng)合伙人姜躍平為代理 CEO。據(jù)了解，姜躍平先前曾任全球領(lǐng)先的生活服務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)美團(tuán)點(diǎn)評(píng)高級(jí)副總裁，先后領(lǐng)導(dǎo)過新零售、用戶平臺(tái)等業(yè)務(wù)。
來源：官網(wǎng)截圖
關(guān)于此次投資，姜躍平表示，這是 WeWork 中國(guó)發(fā)展的新篇章，標(biāo)志著公司全面實(shí)現(xiàn)決策和管理本土化、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)本土化、運(yùn)營(yíng)和效率本土化，從一家跨國(guó)企業(yè)的中國(guó)子公司正式成為兼具全球品牌優(yōu)勢(shì)及戰(zhàn)略資源的中國(guó)企業(yè)。
顯然，摯信資本將把 WeWork 中國(guó)變成一家完全的中資控股公司。
類似的情形，另外幾家中國(guó)聯(lián)合辦公企業(yè)也經(jīng)歷過。
2019 年 5 月，氪空間宣布完成 10 億元融資，由老股東 IDG 資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領(lǐng)投。與此同時(shí)，公司管理層發(fā)生了劇烈震動(dòng)。原歌斐資產(chǎn)合伙人王雪泉接替原總裁鐘澍出任氪空間 CEO，英諾天使基金合伙人姜汐出任執(zhí)行總裁，IDG 資本也派人進(jìn)駐。
今年上半年，納什空間再獲老股東遠(yuǎn)洋資本增持。不過，雖然遠(yuǎn)洋資本在增持后也新派了一位董事，但目前的管理層依然是創(chuàng)始人張劍和陳亮。
對(duì)于 WeWork 中國(guó)來說，整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是擺在面前的一個(gè)艱難事實(shí)，僅僅依靠以往的融資手段是無法扭轉(zhuǎn)虧損的。也許對(duì)于姜躍平來說，“甩賣”虧損資產(chǎn)、盡快實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利是當(dāng)務(wù)之急。而本土化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，或許也可以讓 WeWork 中國(guó)邁入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，實(shí)現(xiàn)智能化升級(jí)和服務(wù)拓展。
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